Guia ao cidadão

Incorporação Imobiliária

O que é

Incorporação imobiliária é a atividade de promover empreendimento com unidades autônomas para venda antes ou durante a construção. O memorial de incorporação deve ser registrado no Registro de Imóveis antes da comercialização das unidades.

Etapas principais

1. Análise jurídica e registral do terreno.
2. Elaboração do projeto, quadros técnicos, memorial e convenção de condomínio.
3. Reunião de certidões, alvará e documentos do incorporador.
4. Registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis.
5. Venda das unidades.
6. Conclusão da obra, habite-se, averbação da construção e abertura das matrículas individuais.

Documentos essenciais

• Matrícula atualizada do terreno.
• Certidões de ônus, ações e situação fiscal conforme exigido.
• Projeto aprovado e alvará.
• Memorial descritivo.
• Quadros da NBR 12721.
• ART ou RRT do responsável técnico.
• Minuta de convenção de condomínio.
• Documentos do incorporador e poderes de representação.
• Declaração de prazo de carência, se houver.
• Instituição de patrimônio de afetação, se adotada.

Escritura e atos notariais

A escritura pública pode ser usada para convenção, permuta, compra e venda, cessão, distrato, garantias e demais atos ligados ao empreendimento. A forma pública aumenta segurança, conserva o ato e facilita registro.

Permuta por unidades futuras

Na permuta de terreno por unidades futuras, a escritura deve tratar de:

• Identificação das unidades prometidas.
• Prazo de entrega.
• Garantias.
• Penalidades por atraso.
• Tributação aplicável.
• Relação com o memorial de incorporação.

Patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação separa o empreendimento do patrimônio geral do incorporador, aumentando proteção dos adquirentes e permitindo regime tributário específico quando preenchidos os requisitos.

Distrato e atraso

O desfazimento de contrato de unidade incorporada observa regras específicas de retenção, devolução de valores e prazos. O atraso da obra além da tolerância legal pode gerar direito de resolução ou indenização.

Pontos de atenção

• Vender unidade antes do registro do memorial é irregular.
• A convenção pode ser pública ou particular, mas deve ser levada ao Registro de Imóveis.
• Alienação fiduciária e financiamento exigem cláusulas e registros próprios.
• A abertura das matrículas individuais depende da regularidade da construção e dos atos registrais finais.