Guia ao cidadão
Guia Prático — Escritura Pública de Compra e Venda & Dação em Pagamento
Aviso importante: Este guia é meramente informativo e didático. As informações não substituem o aconselhamento jurídico personalizado de um(a) advogado(a). Para orientação sobre caso concreto, consulte um profissional do Direito.
1. Por que fazer escritura pública?
A escritura pública confere segurança jurídica aos negócios imobiliários porque:
| Aspecto | Informação principal |
|---|---|
| Fé pública | O tabelião é agente público investido de fé pública. A escritura faz prova plena dos fatos declarados e presenciados pelo notário. |
| Fiscalização | O cartório é fiscalizado pela Corregedoria do TJRJ e pelo CNJ. |
| CENSEC e livros perpétuos | Os atos são registrados em livros notariais de conservação permanente e indexados na CENSEC/CNJ, garantindo rastreabilidade nacional. |
| Responsabilidade civil | O tabelião responde civil, criminal e disciplinarmente pelos atos que lavra. |
| Segurança registral | A escritura pública é título hábil para registro imobiliário, mas a propriedade só é transferida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. |
| Prevenção de fraudes | São realizadas consultas obrigatórias à CNIB, à CENSEC e verificação de óbito dos alienantes. |
Atenção: A escritura pública, por si só, não transfere a propriedade imóvel. A transferência efetiva exige o registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 1.245 do Código Civil.
2. Hipóteses legais de escritura pública obrigatória
Código Civil e leis especiais
| Hipótese | Informação principal |
|---|---|
| Regra geral — art. 108 CC | Escritura pública é obrigatória para constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, salvo exceções legais. |
| Escritura de compra e venda — arts. 481–532 CC | Contrato em que o vendedor transfere ao comprador a propriedade de bem imóvel mediante pagamento de preço. Exige partes capazes e qualificadas, imóvel determinado, preço certo e forma pública. A propriedade só se transfere com o registro no RI. |
| Escritura de dação em pagamento — arts. 356–359 CC | Modalidade de pagamento em que o devedor, com anuência expressa do credor, entrega bem imóvel em substituição à prestação originalmente devida, extinguindo a obrigação. Difere da compra e venda porque não há preço em dinheiro, mas extinção de dívida prévia. |
| Direito de superfície — arts. 1.369–1.377 CC | Concessão do direito de construir ou plantar em terreno alheio por tempo determinado. Exige escritura pública e registro. Pode ser gratuita ou onerosa. |
| Estremação — art. 1.297 CC | Demarcação e fixação de limites entre imóveis confinantes, com posterior averbação na matrícula. |
| Servidão, inclusive aqueduto — arts. 1.378–1.389 CC | Constituição, transferência e extinção de servidão predial exigem escritura pública e registro no RI. |
| Bem de família voluntário — arts. 1.711–1.722 CC | Instituído por escritura pública ou testamento, com registro no RI e publicação em jornal. O imóvel torna-se impenhorável e inalienável enquanto vivam os cônjuges ou filhos menores. |
| Fundação privada — arts. 62–69 CC | Instituição por escritura pública ou testamento, com vinculação de bens a finalidade não lucrativa. Exige aprovação do Ministério Público e registro no RCPJ. |
| Hipoteca e outros direitos reais de garantia — arts. 1.420–1.510 CC | Constituição, cisão, transferência e extinção exigem escritura pública e registro. |
| Usufruto — art. 1.374 CC | Constituição e extinção exigem escritura pública e registro. Pode ser parcial, vitalício ou a prazo. |
| Multipropriedade imobiliária — Lei 13.777/2018 | Regime em que cada proprietário possui fração de tempo em imóvel. Exige escritura pública, registro na matrícula e matrícula individualizada para cada fração. |
| Renúncia de herança — art. 1.806 CC | Exige escritura pública ou termo judicial; não admite forma particular. |
| Usucapião extrajudicial — art. 216-A LRP / art. 1.071 CPC | Pode envolver ata notarial de constatação e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis. |
| Aquisição de imóvel rural por estrangeiro — Lei 5.709/1971 | Exige escritura pública, autorização e averbação no INCRA. |
| Incorporação imobiliária — Lei 4.591/1964 | Envolve registro do memorial de incorporação e das frações ideais. |
| Alienação fiduciária imobiliária — Lei 9.514/1997 | Pode ser constituída por instrumento público ou particular com efeitos de escritura. Dação posterior e consolidação da propriedade exigem escritura pública. |
| Desapropriação amigável | Transferência voluntária ao poder público por escritura pública. |
| Investidura | Incorporação de sobra de recuo ou área pública marginal ao imóvel particular lindeiro mediante escritura. |
| Permuta — art. 1.247 CC | Troca de imóveis, inclusive com torna em dinheiro. Segue requisitos semelhantes aos da compra e venda. |
3. Compra e venda de imóvel
A escritura de compra e venda é o contrato pelo qual o vendedor transfere ao comprador a propriedade de bem imóvel mediante pagamento de preço.
Elementos essenciais
- Partes capazes e devidamente qualificadas.
- Imóvel determinado, com descrição completa.
- Preço certo e determinado.
- Forma pública, quando exigida pelo art. 108 do Código Civil.
- Registro no Cartório de Registro de Imóveis para transferência da propriedade.
Modalidades mencionadas
| Modalidade | Informação principal |
|---|---|
| Venda ad corpus | Venda do imóvel como um todo. |
| Venda ad mensuram | Venda por medida, com responsabilidade do vendedor em caso de diferença superior a 1/20. |
| Venda com reserva de domínio | Modalidade prevista no Código Civil. |
| Venda com cláusula de retrato | Possibilidade de o vendedor reaver o imóvel, conforme condições legais. |
| Venda com preferência convencional | Cláusula que confere preferência conforme pactuado. |
Tributação e obrigações
- Incide ITBI.
- Em Rio das Ostras, a alíquota indicada é de 3%.
- O ITBI é pago pelo comprador antes ou no ato da escritura, com opção de recolhimento no Registro de Imóveis.
- A DOI — Declaração de Operação Imobiliária é obrigatória.
4. Dação em pagamento de imóvel
A escritura de dação em pagamento formaliza a entrega de um imóvel pelo devedor ao credor para extinguir obrigação anterior.
Características principais
- É uma forma de pagamento.
- Exige anuência expressa do credor.
- Substitui a prestação originalmente devida pela entrega do imóvel.
- Extingue dívida prévia.
- Não se confunde com compra e venda, pois não há pagamento de preço em dinheiro.
Requisitos
- Existência de dívida prévia, líquida e exigível.
- Consentimento expresso do credor.
- Escritura pública, quando exigida pelo art. 108 do Código Civil.
- Registro no Cartório de Registro de Imóveis para transferência da propriedade.
Evicção
Se o credor perder o imóvel recebido em dação, a dívida se restabelece, conforme art. 359 do Código Civil.
Tributação e obrigações
- Incide ITBI, por ter natureza onerosa.
- Em Rio das Ostras, a alíquota indicada é de 3%.
- O contribuinte pode optar por recolher o ITBI:
- na lavratura da escritura; ou
- no momento do registro no Cartório de Registro de Imóveis.
- Não incide ITCMD, pois não se trata de doação ou herança.
- A DOI é obrigatória.
5. Hipóteses processuais previstas no CPC
| Hipótese | Informação principal |
|---|---|
| Usucapião extrajudicial — art. 1.071 CPC | Pedido formulado diretamente ao Registro de Imóveis, com ata notarial constatando o tempo de posse. |
| Adjudicação compulsória extrajudicial — art. 700 CPC / Lei 14.382/2022 | O comprador que pagou integralmente o preço pode lavrar escritura de adjudicação compulsória extrajudicial; se não houver oposição, a escritura substitui a sentença. |
| Divórcio ou separação extrajudicial — art. 733 CPC | Partilha de bens imóveis pode ser feita por escritura pública. |
| Inventário e partilha extrajudicial — art. 610 CPC | Escritura pública pode equivaler ao formal de partilha quando todos os herdeiros forem capazes e concordes. |
| Alienação judicial de imóvel de incapaz — art. 725, VI CPC | Exige alvará judicial e formalização por escritura pública. |
| Ata notarial de posse — art. 216-A LRP | Documento instrutório para usucapião extrajudicial. |
| Demarcação amigável de terras — art. 569, I CPC | Pode ser formalizada por escritura pública quando houver acordo entre confinantes. |
| Ata notarial como prova — art. 384 CPC | Pode documentar fatos jurídicos como vistoria, posse, notificação de vizinho, arrematação, entre outros. |
6. ITC não é ITCMD
| Documento / tributo | O que é |
|---|---|
| Certidão de ITC | Certidão de Interdições, Tutelas e Curatelas, expedida pelo distribuidor judicial/TJRJ. Serve para comprovar a capacidade civil plena dos vendedores ou outorgantes. Não é imposto. |
| ITCMD | Imposto estadual sobre transmissão causa mortis e doação. Incide sobre heranças e doações. Não incide sobre compra e venda ou dação em pagamento onerosa, que são tributadas pelo ITBI municipal. |
7. Documentos necessários
Vendedor / devedor
- Documento de identidade válido: RG, CNH ou passaporte.
- CPF.
- Comprovação ou declaração de estado civil.
- Se casado ou em união estável: outorga ou anuência do cônjuge/companheiro.
- Certidão de ITC — Interdições, Tutelas e Curatelas.
- Se pessoa jurídica: CNPJ, contrato/estatuto e ata de eleição da diretoria.
- Se representado por procurador: procuração pública com poderes especiais e expressos.
Comprador / credor
- Documento de identidade válido.
- CPF.
- Comprovação ou declaração de estado civil.
- Se casado ou em união estável: qualificação do cônjuge/companheiro.
- Se incapaz: alvará judicial; em caso de doação de numerário, comprovante de ITCMD.
- Se pessoa jurídica: CNPJ, contrato/estatuto e ata de eleição.
- Declaração de primeira aquisição pelo SFH, se aplicável.
Documentos do imóvel
- Certidão de inteiro teor da matrícula do Registro de Imóveis, com validade de 30 dias.
- Certidões negativas fiscais federal, estadual e municipal.
- Guia de ITBI.
- Certidão negativa de débitos condominiais, se houver.
- CCIR e NIRF, apenas para imóveis rurais.
- CAT/SPU e comprovante de laudêmio, apenas para terrenos de marinha.
- Número de inscrição municipal, como IPTU, e RIP, se houver.
Documentos extras para dação em pagamento
- Todos os documentos exigidos para compra e venda.
- Certidão de ITC dos outorgantes.
- Documento comprobatório da dívida extinta, como contrato, confissão de dívida ou CDA.
- Demonstrativo atualizado do saldo devedor.
- Declaração de quitação a ser inserida na escritura.
- Se houver extinção de alienação fiduciária: documentos da alienação fiduciária original.
- Guia de ITBI.
8. ITBI
- Em Rio das Ostras, a alíquota indicada no guia é de 3%.
- O ITBI incide sobre:
- compra e venda de imóvel;
- dação em pagamento onerosa.
- O contribuinte pode optar por recolher o ITBI:
- na lavratura da escritura pública; ou
- no momento do registro no Cartório de Registro de Imóveis.
- O ITCMD não incide sobre compra e venda ou dação em pagamento onerosa.
9. Fluxo do processo
- Solicitação
O cliente procura o cartório. - Apresentação de documentos
São apresentados documentos do vendedor, comprador e imóvel. - Consultas obrigatórias
São feitas consultas à CNIB, à CENSEC e à Certidão de ITC. - ITBI
O contribuinte opta por pagar na escritura ou no Registro de Imóveis. - Certidões
São verificadas a matrícula atualizada, certidões fiscais, Certidão de ITC e documentos específicos, como CCIR para imóvel rural. - Qualificação das partes
Conferência de RG, CPF, estado civil e regime de bens. - Lavratura da escritura
O tabelião redige e lê o ato. - Assinaturas, selos e DOI
As partes assinam, são aplicados os selos e é emitida a Declaração de Operação Imobiliária. - Expedição do traslado
O traslado é entregue ao adquirente. - Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Etapa obrigatória para a transferência real da propriedade.
10. Requisitos legais da escritura
| Elemento | Exigência principal |
|---|---|
| Data e local | Data e endereço completo, especialmente se o ato for fora da sede do cartório. |
| Qualificação da pessoa física | Nome completo, CPF, RG, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e regime de bens. |
| Qualificação da pessoa jurídica | CNPJ, atos constitutivos e poderes dos representantes. |
| Imóvel urbano | Matrícula, endereço, inscrição municipal/IPTU, confrontações e área. |
| Imóvel rural | Matrícula, CCIR, NIRF, confrontações e área. |
| Valor do negócio | Valor declarado, valor venal, avaliação tributária, meio e data de pagamento. |
| ITBI — compra e venda | Alíquota de 3% em Rio das Ostras. Guia quitada ou opção de recolhimento no Registro de Imóveis. |
| ITBI — dação em pagamento | Incide por se tratar de ato oneroso. O contribuinte pode optar por pagar na lavratura da escritura ou no registro. |
| Certidão de ITC | Interdições, Tutelas e Curatelas dos vendedores ou outorgantes, para comprovar capacidade civil. |
| Certidões fiscais | Certidões negativas federal, estadual e municipal, ou apontamentos declarados. |
| Certidão do RI | Matrícula de inteiro teor com validade máxima de 30 dias. |
| CNIB / CENSEC | Consulta obrigatória a indisponibilidades, inventários, divórcios e óbito dos alienantes. |
| Leitura e assinaturas | Leitura em voz alta pelo tabelião, assinatura das partes e aplicação dos selos. |
| DOI | Declaração de Operação Imobiliária ao fisco federal, obrigatória em atos de transferência. |
11. Prazos relevantes
| Prazo | Situação |
|---|---|
| 30 dias | Validade da certidão de matrícula do Registro de Imóveis. |
| 30 dias | Validade das consultas CNIB/BIB. |
| 30 dias | Prazo para assinatura de faltantes. |
| 5 dias | Prazo para requerimento ao juiz após recusa. |
| 8 dias úteis | Repasse CENSEC ao TJRJ. |
| 120 dias | Consolidação da propriedade fiduciária. |
12. Particularidades importantes
| Situação | Regra principal |
|---|---|
| Imóvel com penhora ou gravame | A lavratura é permitida se as partes declararem ciência, mas o registro pode ficar bloqueado até o cancelamento do gravame. |
| Procurador do vendedor | Exige procuração pública com poderes especiais. Se for do exterior, exige apostila, tradução e registro em RTD. |
| Cônjuge ou companheiro | Outorga conjugal pode ser obrigatória, conforme o regime de bens. |
| Fundação privada | Exige oitiva prévia do Ministério Público; o tabelião não deve lavrar sem manifestação ministerial. |
| Bem de família voluntário | Exige escritura, registro no RI e publicação em jornal. |
| Superfície, servidão, usufruto e multipropriedade | Constituição, transferência e extinção exigem escritura pública e registro no RI. |
| Dação e alienação fiduciária | O registro da dação pode gerar averbação automática da extinção da alienação fiduciária. |
| Primeira aquisição pelo SFH | Pode haver desconto de 50% nos emolumentos e isenção de acréscimos, mediante declaração arquivada. |
| Ato eletrônico | Deve seguir a plataforma e-Notariado. |
13. Cautelas do tabelião
| Tema | Dever ou cautela |
|---|---|
| Indisponibilidade | Consultar CNIB e BIB antes da lavratura, mencionando eventual gravame. |
| Certidão de ITC | Exigir dos vendedores ou outorgantes para verificar capacidade civil plena. |
| Frações ideais | Não lavrar ato que configure loteamento irregular. Em caso de suspeita, comunicar Prefeitura e Ministério Público. |
| Fundação privada | Ouvir previamente o Ministério Público e não lavrar sem manifestação favorável. |
| Bem de família voluntário | Verificar se o imóvel é residência da família e orientar sobre impenhorabilidade, inalienabilidade, registro e publicação. |
| Superfície, servidão, usufruto e multipropriedade | Conferir requisitos específicos, como prazo, matrícula e hipóteses de extinção. |
| Dívidas propter rem | Advertir o adquirente sobre responsabilidade por débitos condominiais e encargos vinculados ao imóvel. |
| DOI / ITBI | Emitir DOI e orientar as partes sobre a opção de recolhimento do ITBI. |
| Recusa fundada | A recusa deve ser feita por escrito. As partes podem requerer manifestação judicial em 5 dias. Excesso de exigências não previstas pode configurar infração disciplinar. |
14. Checklist para levar ao cartório
Compra e venda
- RG e CPF do vendedor e, se aplicável, do cônjuge/companheiro.
- Estado civil do vendedor.
- Certidão de ITC do vendedor.
- RG e CPF do comprador e, se aplicável, do cônjuge/companheiro.
- Estado civil do comprador.
- Certidão de inteiro teor da matrícula, válida por 30 dias.
- Certidões negativas fiscais federal, estadual e municipal.
- Guia de ITBI.
- Certidão negativa de débitos condominiais, se houver.
- CCIR e NIRF, apenas para imóvel rural.
- CAT/SPU e laudêmio, apenas para terreno de marinha.
- Procuração pública original, se houver representação por procurador.
- Contrato/estatuto e ata de eleição, se a parte for pessoa jurídica.
- Alvará judicial, se houver incapaz envolvido.
- Declaração de primeira aquisição pelo SFH, se aplicável.
Dação em pagamento
- Todos os documentos exigidos para compra e venda.
- Certidão de ITC dos outorgantes.
- Documento comprobatório da dívida extinta.
- Demonstrativo atualizado do saldo devedor.
- Declaração de quitação a ser inserida na escritura.
- Documentos da alienação fiduciária original, se houver extinção de alienação fiduciária.
- Guia de ITBI.
- Observação: ITCMD não incide, pois é tributo relativo a doação ou herança.
15. Base legal consolidada
- Código Civil — Lei 10.406/2002
- Fundação.
- Regra geral da escritura pública.
- Compra e venda.
- Dação em pagamento.
- Transferência da propriedade.
- Permuta.
- Servidão de águas.
- Estremação.
- Superfície.
- Usufruto.
- Servidão.
- Direitos reais de garantia.
- Outorga conjugal.
- Bem de família.
- Renúncia de herança.
- Código de Processo Civil — Lei 13.105/2015
- Ata notarial.
- Inventário extrajudicial.
- Adjudicação compulsória extrajudicial.
- Alienação de imóvel de incapaz.
- Divórcio extrajudicial.
- Usucapião extrajudicial.
- Lei 7.433/1988
- Escrituras públicas e documentos exigíveis.
- Lei 13.097/2015
- Concentração de atos na matrícula e boa-fé do adquirente.
- Lei 8.935/1994
- Estatuto dos notários, fé pública e responsabilidade civil e disciplinar.
- Lei 14.382/2022
- Adjudicação compulsória extrajudicial.
- Lei 5.709/1971
- Aquisição de imóvel rural por estrangeiro.
- Lei 6.766/1979 e Lei 10.257/2001
- Parcelamento do solo e Estatuto da Cidade.
- Lei 9.433/1997
- Política Nacional de Recursos Hídricos.
- Lei 9.514/1997
- Alienação fiduciária imobiliária.
- Lei 13.777/2018
- Multipropriedade imobiliária.
- Lei 4.591/1964
- Incorporação imobiliária.
- Decreto-Lei 3.365/1941
- Desapropriação por utilidade pública.
- CN-TJRJ / CGJ-RJ
- Código de Normas Extrajudicial.
- CNN/CNJ — Provimento 149/2023
- Conformidade, controles internos e identificação de clientes.
- Provimento CNJ 100/2020
- e-Notariado e atos notariais eletrônicos.
- IN RFB 1.112/2010
- Declaração de Operação Imobiliária.
- Lei Estadual RJ 3.350/1999
- Tabela de emolumentos do Estado do Rio de Janeiro.