Guia ao cidadão

Escritura de Estremação

O que é

A estremação regulariza, por escritura pública, uma parcela individualizada dentro de imóvel em condomínio pro diviso. Ela formaliza uma situação de fato consolidada, permitindo a abertura de matrícula própria para a área destacada.

Não cria propriedade nova e não substitui usucapião quando faltam título, condomínio registral ou posse qualificada.

Quando usar

• O imóvel maior está em condomínio, com frações ideais registradas.
• Cada condômino exerce posse exclusiva sobre parte fisicamente delimitada.
• A parcela do requerente está consolidada há pelo menos 5 anos.
• Os confrontantes diretos podem intervir ou ser notificados.
• A área atende aos requisitos urbanísticos ou rurais aplicáveis.

Requisitos principais

• Situação pro diviso consolidada.
• Descrição técnica da parcela a estremar.
• Planta e memorial descritivo com ART ou RRT.
• Participação do titular da parcela e de seu cônjuge ou companheiro, se necessário.
• Anuência dos confrontantes diretos e respectivos cônjuges ou companheiros, quando exigida.
• Aprovação municipal para área urbana, quando aplicável.
• CCIR, ITR, georreferenciamento e demais exigências rurais, quando cabíveis.

Documentos essenciais

• Documento de identidade, CPF e comprovante de estado civil do requerente.
• Matrícula atualizada do imóvel ou título aquisitivo com certidão registral.
• Instrumento de aquisição da fração ideal.
• Declaração de posse exclusiva e consolidada.
• Planta, memorial e ART/RRT.
• Certidões cadastrais, IPTU ou documentos rurais.
• Documentos de qualificação dos confrontantes.
• Procurações ou documentos de inventariante, representante ou sucessor, se houver.

Procedimento

1. Conferir se o caso é de estremação, usucapião, divisão ou retificação.
2. Elaborar levantamento técnico da parcela.
3. Obter anuências e aprovações necessárias.
4. Lavrar escritura pública de estremação.
5. Apresentar a escritura ao Registro de Imóveis.
6. O Registro qualifica o título e, se deferido, abre matrícula própria para a parcela.

Gravames e restrições

Penhora, hipoteca ou outros gravames não impedem automaticamente a estremação, mas podem exigir comunicação, anuência ou tratamento registral específico. Indisponibilidade de bens costuma impedir atos de disposição sem autorização.

Pontos de atenção

• A escritura descreve a parcela estremada, não necessariamente todo o remanescente.
• Não é indispensável retificar toda a gleba de origem se a parcela estiver tecnicamente identificada.
• Se um confrontante não anuir, o Registro de Imóveis pode notificá-lo.
• Área pública como confrontação não exige anuência do ente público quando se trata apenas de limite natural ou logradouro, salvo exigência específica.