Guia ao cidadão

Escrituras Públicas

O que é

A escritura pública é o instrumento lavrado pelo tabelião para formalizar negócios, declarações e atos jurídicos com fé pública. Em matéria imobiliária, ela frequentemente é requisito de validade, mas a transferência da propriedade só ocorre com o registro no Registro de Imóveis.

Documentos gerais

• Documento de identidade e CPF das partes.
• Certidões de estado civil atualizadas, especialmente em atos imobiliários.
• Pacto antenupcial ou registro de união estável quando relevante.
• Procuração pública com poderes específicos, se houver representante.
• Documentos da pessoa jurídica e poderes do representante, se for o caso.
• Certidões e consultas exigidas pela natureza do ato.

Imóveis

Para atos imobiliários, em regra são analisados:

• Matrícula ou transcrição atualizada.
• Certidão de ônus reais.
• Consultas de indisponibilidade e bases notariais ou imobiliárias aplicáveis, como CNIB, CENSEC/CESDI e bases da Corregedoria.
• IPTU, ITR, CCIR, NIRF/CIB ou documentos cadastrais conforme urbano ou rural.
• Guia de ITBI, ITCMD, laudêmio ou prova de isenção, conforme o ato.
• Certidão de ITC do TJRJ para transmitentes ou outorgantes em atos de disposição ou oneração de imóveis no Rio de Janeiro, quando exigida.
• Certidões pessoais e fiscais quando relevantes para a segurança do negócio.
• Outorga conjugal quando o regime de bens exigir.
• Certidões de construção, habite-se ou documentos urbanísticos quando aplicável.

Atos imobiliários comuns

• Compra e venda.
• Permuta.
• Doação, com ou sem reserva de usufruto.
• Dação em pagamento.
• Hipoteca e alienação fiduciária.
• Cessão de direitos.
• Usufruto, uso e habitação.
• Servidão, superfície, laje e multipropriedade.
• Extinção de condomínio.
• Integralização de capital com imóvel.
• Bem de família voluntário.

Outros atos relevantes

• Emancipação.
• Pacto antenupcial.
• União estável.
• Divórcio e inventário extrajudicial.
• Confissão de dívida.
• Distrato.
• Transação.
• Renúncia e cessão de direitos hereditários.

Tributos e declarações

O imposto depende do ato:

• ITBI em transmissão onerosa de imóvel.
• ITCMD em doação e transmissão causa mortis.
• DOI em operações imobiliárias informadas pelo tabelionato.
• Ganho de capital declarado pelo contribuinte quando aplicável.

Prazos usuais de documentos

• Matrícula imobiliária: normalmente exigida recente.
• Certidões de estado civil para atos imobiliários: normalmente recentes.
• Certidões pessoais e fiscais: validade conforme emissor.
• Procurações antigas podem exigir confirmação de vigência.

Pontos de atenção

• Certidões negativas nem sempre são requisito absoluto, mas influenciam o risco do negócio.
• Contrato particular não substitui escritura quando a lei exige forma pública.
• Escritura sem registro não transfere propriedade imobiliária.
• Atos com estrangeiros, incapazes, espólio, pessoa jurídica ou bens rurais exigem análise documental reforçada.