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Adjudicação Compulsória Extrajudicial

O que é

A adjudicação compulsória extrajudicial permite regularizar a propriedade de imóvel quando houve promessa de compra e venda, cessão ou sucessão de direitos, o preço foi quitado e a parte obrigada não outorga a escritura definitiva.

O procedimento é feito perante o Registro de Imóveis, com participação obrigatória de advogado. A ata notarial é etapa necessária, mas não transfere propriedade por si só.

Quem pode requerer

• Promitente comprador.
• Cessionário ou promitente cessionário.
• Sucessores causa mortis do comprador ou cessionário.
• Promitente vendedor, na adjudicação inversa.

O consentimento do cônjuge ou companheiro do requerente é dispensado para o pedido, sem prejuízo da análise registral do caso concreto.

Quando usar

• O contrato está quitado.
• O vendedor, cedente ou sucessor se recusa, desapareceu, faleceu ou não consegue outorgar a escritura.
• A via ordinária de escritura não é mais possível ou se tornou injustificadamente inviável.
• O imóvel possui base registral suficiente para o Registro de Imóveis examinar a cadeia dominial.

Ata notarial

A ata deve ser lavrada por tabelião do município onde está situado o imóvel. Ela documenta fatos relevantes para o Registro de Imóveis:

• Identificação do imóvel.
• Qualificação do requerente e dos obrigados.
• Existência da promessa, cessão ou sucessão.
• Prova de quitação do preço.
• Tentativas de obter a escritura definitiva.
• Circunstâncias da recusa, impossibilidade ou inadimplemento.

A ata deve deixar claro que não reconhece domínio nem substitui o registro imobiliário.

Documentos essenciais

• Requerimento ao Registro de Imóveis assinado por advogado.
• Procuração com poderes especiais para o advogado.
• Contrato de promessa, cessão, compromisso ou documento equivalente.
• Prova de quitação integral do preço.
• Provas das tentativas de obter a escritura.
• Ata notarial.
• Matrícula ou transcrição atualizada do imóvel.
• Documentos pessoais do requerente e dos demais interessados.
• Certidões fiscais ou declaração de dispensa, conforme o caso.
• Comprovante de pagamento, imunidade ou isenção de ITBI, quando exigido.
• Certidões judiciais para demonstrar ausência de ação de cobrança, rescisão ou disputa relevante.
• Documentos sucessórios quando alguma parte tiver falecido.

Procedimento no Registro de Imóveis

1. Protocolo do requerimento e prenotação.
2. Qualificação registral pelo oficial.
3. Notificação dos titulares de direitos, vendedores, cedentes, confrontantes ou sucessores necessários.
4. Prazo de 15 dias úteis para manifestação dos notificados.
5. Publicação de edital quando algum interessado não for localizado.
6. Registro da adjudicação se os requisitos forem atendidos.
7. Conciliação, mediação, suscitação de dúvida ou rejeição fundamentada se houver impugnação relevante.

O silêncio do notificado pode ser interpretado como concordância, conforme a disciplina aplicável ao procedimento.

Na qualificação registral, o oficial pode formular exigências, rejeitar o pedido de forma fundamentada ou encaminhar conflito relevante ao juízo competente. A rejeição pode ser impugnada no prazo próprio.

Pontos de atenção

• Promessa não registrada pode ser aceita se não houver direitos reais contraditórios inscritos.
• Indisponibilidade pode não impedir o processamento, mas pode impedir o registro final até cancelamento ou autorização.
• Gravames, penhoras e restrições devem ser analisados pelo Registro de Imóveis.
• Em caso de titular falecido, devem ser chamados herdeiros ou inventariante.
• O procedimento não regulariza parcelamento clandestino nem dispensa requisitos urbanísticos ou registrários.